Interview met Emile Linotte – Manager Vastgoed bij Stek
Bij de woningcorporatie Stek is het thema biobased bouwen niet zomaar een groen sausje over het bouwprogramma. Het gaat over fundamentele keuzes: hoe bouw je duurzaam én betaalbaar voor bewoners met lagere inkomens? Building Balance Zuid-Holland ging in gesprek met Emile Linotte, Manager Vastgoed. Want we zijn nieuwsgierig: hoe kom je van wal?
Emile Linotte vertelt eerlijk waar Stek staat: “We zijn van wal, maar moeten nog wel blijven drijven,” zegt hij. “We zitten in dezelfde zoektocht als veel andere woningcorporaties. Dit is pas het begin.” Stek heeft biobased bouwen op de agenda gezet met een eerste, tastbare project: een volledig houten appartementencomplex in Voorhout. We gaan. We zijn deze week (1 juni 2026) gestart start met de CLT-montage. De constructie én gevel zijn in hout, waarmee Stek ‘kiest’ voor een forse reductie van CO2-uitstoot. Na de bouwvak stellen wij de bouwplaats voor relaties, collega-corporaties en samenwerkingspartners.
“We zijn wal af, maar willen blijven drijven.”
“We zijn geen ontwikkelaar die iets verkoopt en daarna wegloopt,” zegt Linotte. “We blijven eigenaar voor vijftig tot honderd jaar. Dat betekent dat je vooraf extra goed nadenkt over kwaliteit, onderhoud en kosten.”
Het eerste houten appartementencomplex
Dat eerste project ging niet zonder slag of stoot. Linotte vertelt hoe intern collega’s vragen stelden over kosten en onderhoud. “De eerste reflex was: het is te duur, te ingewikkeld. Maar we hebben ervoor gekozen die beren op de weg te benoemen. En dan toch kijken hoe we het wél kunnen doen.”
“Dat je niet bij de eerste hobbels terugvalt op het bekende.”
Zo ging Stek het gesprek aan met adviseurs en aannemers. De aanvankelijke offerte was hoger dan verwacht. Toch haakte de aannemer niet af, maar zocht actief naar goedkopere oplossingen zonder het biobased uitgangspunt los te laten. “We zijn blijven zoeken. Dat vind ik het belangrijkste. Dat je niet bij de eerste hobbels terugvalt op het bekende.”
Een andere manier van werken
Hoewel dat ene houten gebouw het meest in het oog springt, is biobased bouwen bij Stek breder dan één pilot. Linotte ziet het als een cultuurverandering: nadenken over de hele levenscyclus van gebouwen, nieuwe samenwerkingen en kennisdeling. “We hebben in andere projecten al gekeken hoe we biobased materialen kunnen toepassen. Ook in kleinere dingen, zoals biobased isolatie of afbouwmaterialen,” zegt hij. Daarnaast zoekt Stek actief kennis bij collega-corporaties, bouwpartners en adviesbureaus. Er is geen vast recept of blauwdruk. “We zijn niet de enige die ermee bezig is. Dat maakt het mooi: we kunnen leren van anderen en delen wat wij ontdekken. Ik wil niet zeggen dat we koploper zijn, maar ik vind het belangrijk dat we niet achteroverleunen en wachten tot het vanzelf goedkoper of makkelijker wordt.”
“Er is geen vast recept, geen blauwdruk.”
Samen werken en leren
Linotte benadrukt dat Stek zich bewust is van haar verantwoordelijkheid als opdrachtgever en eigenaar. De keuze voor biobased materialen moet passen binnen een haalbaar exploitatiemodel – bewoners moeten het kunnen betalen, en de corporatie moet het kunnen beheren. “Dat vraagt dat je open bent over je zorgen en dilemma’s,” zegt hij. “Je moet partners vinden die niet afhaken als het lastig wordt, maar willen meedenken. En zelf moet je bereid zijn te leren terwijl je het doet.” Die houding is volgens Linotte cruciaal voor de hele sector.
“We kunnen allemaal een glossy folder maken over duurzaamheid. Maar uiteindelijk moet je het gewoon gaan proberen. De resultaten zijn niet meteen perfect – maar je moet wel beginnen.”
Leren door te doen
Stek wil niet alleen een mooi houten gebouw neerzetten, maar vooral leren voor volgende projecten. Dat eerste biobased appartementencomplex? Een echte leerschool. De uitdagingen waren fors: prijs, techniek, samenwerking. “De eerste berekeningen zaten ver boven ons budget,” vertelt Emile Linotte. “We waren bereid tot 20 procent hogere bouwkosten, maar aanvankelijk kwam het zelfs boven de 40 procent extra uit.” Een deel van die kosten kon Stek drukken door anders te werken. Het bouwteammodel hielp enorm: vanaf het begin zaten opdrachtgever, aannemer en adviseurs samen aan tafel. “We wilden voorkomen dat het op prijs zou stuklopen,” zegt Linotte. “We hebben partners gezocht die mee wilden denken binnen ons budget. Dat vraagt vertrouwen – en lef.” Ook leveranciers en adviseurs werden vroeg betrokken. “Wij weten als opdrachtgever ook niet alles. Iedereen moest over de schutting kijken naar de rest van de keten.” “Je moet bereid zijn om je eigen aannames los te laten. Niet alleen het materiaal is nieuw, ook de manier van samenwerken.” – Emile Linotte
Samenwerken met marktpartijen
Volgens Linotte zit de echte innovatie vaak niet in het materiaal, maar in hoe je samenwerkt. “Het klassieke model: iedereen dekt zijn risico’s af, iedereen bouwt marges in. Daardoor wordt het onnodig duur. Wij wilden juist vooraf het gesprek voeren.” Niet iedereen stond meteen te springen. “Er was wantrouwen,” zegt hij. “Aannemers zeiden: veel corporaties vragen het wel, maar willen het uiteindelijk niet echt. Wij wilden laten zien: als wij het vragen, gáán we het ook doen.” “De regelgeving is niet overal meegegroeid met nieuwe bouwmethoden. Daar moeten we het gesprek over blijven voeren.” – Emile Linotte
“De regelgeving is niet overal meegegroeid met nieuwe bouwmethoden.”
Regels en kaders
Biobased bouwen draait ook om regels. Zo moest Stek voor brandveiligheid en akoestiek alsnog gips toevoegen aan houten wanden. “In theorie kan alles in hout. Maar dan moet het dikker – dat maakt het duurder én minder efficiënt.” Welstand is ook een factor. “Er wordt nog vaak uitgegaan van baksteenarchitectuur,” zegt Linotte. “Ook daar moet het besef groeien dat duurzaamheid een volwaardig criterium is.” Gelukkig helpt de provincie (zuid-Holland) soms mee. Voor dit project kreeg Stek een subsidie voor houtbouw. “Dat gaf net dat extra zetje. Maar je moet het ook echt wíllen doen.”
Naar opschaling
Dit houten appartementencomplex is pas het begin. “We hebben nog geen standaardmodel dat we zomaar vijf keer kunnen herhalen,” zegt Linotte. “Maar elke keer dat je het doet, leer je bij.” Ook binnen de organisatie vraagt dit wat overtuiging. “Onze taak is om betaalbare woningen te bouwen. Dan kun je niet onbeperkt geld uitgeven. Maar je moet wél durven experimenteren.” Stek wil blijven leren én delen. “We nodigen collega’s graag uit om te komen kijken.” – Emile Linotte
“Wachten tot het goedkoper wordt heeft geen zin.”
Vooral geen borstklopperij
Linotte wil niet pretenderen dat Stek alle antwoorden heeft gevonden. Toch ziet hij het als taak om de eerste stappen zichtbaar te maken, juist omdat veel corporaties worstelen met dezelfde vragen. “We willen laten zien hoe het kan, inclusief de hobbels en kosten, dan kunnen anderen er iets aan hebben.”
Wil je als woningcorporatie ook stappen zetten met biobased toepassingen in de bouw maar weet je niet hoe? Wil je meer weten over de ervaringen met biobased bouwen? Of wil je dit project bezoeken? Neem gerust contact met Elisabeth ter Borg van met Building Balance op. We helpen je graag met de eerste (en elke volgende) paal.
VIJF TIPS VOOR STARTERS
+ Erken de beren op de weg
Wees eerlijk over kosten en zorgen. Benoem ze en ga dan op zoek naar oplossingen.
+ Zoek partners die willen leren en meedenken
Kies voor aannemers en adviseurs die niet meteen weglopen bij complexiteit.
+ Kijk verder dan de bouwfase
Als corporatie ben je eigenaar voor de lange termijn. Denk vanaf dag één aan onderhoud, kwaliteit en betaalbaarheid.
+ Werk in bouwteamverband
Voorkom dat iedereen zijn eigen risico’s en marges opstapelt. Zet alle partijen vanaf het begin samen aan tafel.
+ Haal kennis in huis
Je hoeft het niet allemaal zelf te weten. Maar je moet wél de juiste vragen kunnen stellen.
+ Durf te experimenteren
Accepteer dat het niet in één keer perfect is. Zie je eerste project als pilot.
Over Stek
Stek is een woningcorporatie in de Bollenstreek met circa 11.000 woningen in Hillegom, Lisse en Teylingen. De corporatie richt zich op betaalbare en duurzame huisvesting voor huishoudens met een smalle beurs, en investeert in renovatie, onderhoud en nieuwbouw.
Bio
Emile Linotte is Manager Vastgoed bij Stek. Hij is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van bouwprojecten. Zijn missie: duurzame innovaties zoals biobased bouwen niet alleen omarmen als ambitie, maar daadwerkelijk vertalen naar betaalbare, toekomstbestendige woningen.
